来自 财经 2022-03-22 22:24 的文章

郑州二手房轻微回暖,楼市刺激政策初见成效

  三月初,郑州官方祭出稳楼市政策,将这座省会城市推到聚光灯前。取消认房又认贷、重提货币化安置......十余条新政砸向沉寂的市场。

  近三周过去,郑州楼市是否有所好转?从数据及个案看,改变正在发生,但还未形成质变,市场信心仍在修复中。诸葛找房数据显示,新政发布后,郑州市场成交有所回升,二手房上升幅度大于新房。

  多位当地房产中介称,3月新政出台后,市场陆陆续续比较热,房贷利率下调影响也比较大,成交量已有所上涨,但房价还算稳定。“现在是量先上去,短期内价格应该不会有多大变化,最快也要等到五一过后。”

  值得注意的是,进入2022年,楼市“松绑”的队伍不断壮大,目前有近60个城市进行松绑。诸葛找房研究院认为,楼市政策适度放松,将有效缓解部分群体购房资金、门槛限制等压力,进一步释放购房需求。  

  郑州楼市要“入春”?

  近半个月来,李新的工作陡然忙碌了起来。在郑州,他负责的一些二手房业主,开始酝酿提高挂牌价,不过幅度不大,有的在十万左右。更明显的变化是,降价房源的数量有所减少,一直不温不火的郑州楼市,似乎在出现积极变化。

  促使改变发生的,是郑州近期连发的数条新政。

  3月1日,郑州出台18条楼市新政,称对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,购买二套房时,执行首套房贷款政策。业内人士称,郑州明确取消了“认房又认贷”的限制政策,成为今年全国首个全面放松限购限贷的城市。

  郑州还宣布,将集中利用3年时间,大力推进货币化安置,确保2024年群众回迁安置全部完成。预售资金监管方面,力保新房交付,提振购房者市场预期。

  自此,郑州成为今年首个“救市”的省会城市,且政策未出现“一日游”。库存高企、供大于求的郑州,会在调控之下迎来春天吗?多家机构数据显示,新政出台后,郑州市场确实有所活跃,成交上也有积极表现。

  诸葛找房数据显示,政策发布后2周,郑州新房共成交2819套,较前两周上升4.3%;郑州二手房共成交1795套,较前两周上升10.9%。

  “郑州市场之前新房成交占比较大,大约七成,二手房占比约三成,但最近二手房成交占比约到四成。”李新称,郑州“老破小”二手房库存量太大,前几年市场压抑得太狠,房贷利率下调、差额税政策调整后,市场表现有所回温。

  此前,郑州是全国除北京外、唯二严格执行高差额税的城市,即非满五唯一的住宅,交易时差额税按差额的20%征收。譬如,100万购入的房子,如果卖150万,需缴纳(150万-100万)×20%=10万的差额税。

  贝壳研究院郑州分院称,如此高昂的差额税,导致郑州二手房市场活跃度一直不高,部分业主为避免差额税,变相将这部分税费转移至购房者,增加了后者的购房成本,导致二手房成交下滑,市场进一步冷淡。

  不过,郑州新政发布不久,二手房税费政策便出现调整。据贝壳研究院郑州分院调研,郑东新区、经开区、航空港区已开始执行新政,个人转让住房时,无法提供完整房屋原值、有关合理费用凭证的,按核税价的1%征收个人所得税。

  同时,业主自己选择并做出承诺,先选择税率再办理手续。“这标志着执行了7年的20%差额税开始取消。”上述研究院称,叠加近期二手房利率不断下调,放款周期不断缩减等,改善置业需求将被激发,市场热度也会传导至新房。

  克而瑞河南区域也称,二手房交易差额税政策调整后,郑州市二手房周均带看超约1.5万组,成交均约500组左右,环比上涨明显,不过依然不敌去年同期。

  除了税费政策带来的变化,李新认为,房贷利率的调整对市场影响更大。“去年新房利率在六字头,二手房在五字头,现在二手房利率4.9%,新房利率也降到五字头,个别售楼处甚至可对近五年毕业的大学生给到4.7%的利率。”

  “郑州房贷利率四点多,还是在2016年的时候,当时郑州房价半年几乎翻倍,此后限购政策出台,以及各种抑制房价上涨的政策,这几年利率一直没降下来。”李新称。但是,近期多个利好政策出台后,市场情绪有所回温。

  近60城松绑楼市政策

  郑州打响楼市调控“松绑”的枪声后,已有十余个城市出台鼓励购房措施。据诸葛研究院统计,截至3月21日,有近60个城市松绑楼市政策,涉及放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷统计利率、放松限售限价等。