信托入局做“接盘侠” 房地产迎来收并购新玩家

　　进入3月，气温转暖。在这样的初春，房企也迎来了几丝光照。

　　部分房企正努力解决流动性问题，出售资产便是他们的重要途径，但如今的市场却面临无人接盘之隐忧。此时，信托机构却表现得较为积极。开年以来，中融信托、五矿信托、光大信托等机构纷纷向房企伸出援手，进入房地产并购市场，接手了中国恒大、阳光城、正荣集团等房企出售的项目公司股权、债权，成为名副其实的“接盘侠”。

　　业内人士认为，信托公司入局接盘无疑是重大利好。尤其对于出险房企来说，可以快速获得有效输血、缓解债务压力，同时也有利于借助资本市场盘活资产，对于行业保交付、维护购房者权益都有着积极影响。

　　信托出手 频频接盘房地产项目  

　　1月12日，中融信托接盘中南建设旗下盐城港达房地产开发有限公司49%股权；1月14日，阳光城减持杭州橙光置业19%股权，五矿信托接盘；1月16日，五矿信托再出手，接盘恒大旗下昆明恒拓置业有限公司100%股权；1月30日正荣集团转让旗下厦门市荣璐置业有限公司49%股权，平安信托接盘。

　　进入2月，中融信托接盘龙光集团旗下柳州市龙光骏德房地产开发有限公司70%股权；恒大向光大信托和五矿信托出售4个项目的相关股权，转让总对价21.3亿元。根据克而瑞数据，恒大通过此次股权转让，恒大可收回前期投资款19.5亿元，化解项目涉及的债务约70亿元。

　　值得一提的是，据天眼查网站显示，在接盘房地产公司项目股权的信托公司中，有的是首次参股该项目，例如中融信托所接盘的中南建设盐城港达；但更多的是，信托本身初期就持有该项目股权，以光大信托接盘恒大旗下的东莞鸿钏项目股权为例，股权变更前，光大信托子公司广州恒益祥贸易有限公司就持有东莞鸿钏90.13%的股权。如今，股权转让后，中国恒大全面退出，东莞鸿钏由光大信托间接全资控股。

　　事实上，在销售低迷、流动性问题突出的当下，房地产行业整体发展态势并不明朗。在此背景下，信托公司逆市投资引发行业关注。克而瑞认为，当前，涉房信托处境较为被动，虽存在弱市抄底机会，但是风险较大。据数据统计，2021年房地产信托违约规模超900亿元，今年违约压力或将高居难下。

　　政策支持 渡人也渡己

　　除房地产违约规模难预估外，信托机构本身也存在风险漏洞，且部分漏洞恰恰与房地产行业相关。

　　目前，多家信托公司都与房企就还款事项深陷泥沼。中信信托尚未就60亿信托还款计划与世茂集团达成一致；中融信托与华夏幸福的谈判也未有定数，或将对簿公堂；与此同时，五矿信托、山东信托和中诚信托均数次起诉恒大。

　　此外，信托因房地产业务违规处罚的现象也时有发生，3月2日，中融信托就因向“四证不全”地产项目投放信托资金被罚20万元。整体来看，房地产投资占比越高的信托公司，脆弱性也越高。

　　大环境严峻，自身亦“危机四伏”，信托为何还要主动陷入一团乱麻？

　　事实上，自2021年底《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》(下称《通知》)出台以来，政策端不断加码，引导优质房企通过收并购加快市场出清。《通知》强调，发挥第三方机构在“匹配兼并收购供求双方需求”方面的作用。

　　进入2022年，为进一步调动房企收并购积极性，缓解行业风险，承债式并购贷款政策落地，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

　　政策利好的落地，无疑指引了房地产市场收并购风向。整体来看，监管层鼓励收并购的主要意图仍在于稳定市场。

　　政策支持外，部分信托公司直接接管项目也可以避免房企信用风险。有业内人士认为，虽然信托公司运营房地产项目的能力经验不足，但接盘后能避免房企债务问题影响项目建设，从而减少后期项目违约风险。

　　可以看出，诸多涉足房产的信托与房企本就有捆绑关系，信托此举也是为了自保。

　　不过，在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，信托“接盘”房企项目，还是有私心的。“这些项目是因为资金遇到压力才出手，但项目本身并没有太大问题，所以在收购之后，这些项目还是有机会被盘活的。”

　　短期投资有风险 未来仍有合作空间

　　近期，多家地产企业申请信托展期，以延缓兑付压力。克而瑞研究中心监测数据显示，2022年上半年，房企境外债偿还压力较大，境外债到期占总债券到期量超过60%。“在当前境外投资者信心不足的情况下，部分房企境外债券再循环融资相对较难，需动用自有资金进行偿债。”

　　信托伸出援手，对陷入流动性困境的房企而言，无疑是雪中送炭。