GDP破2万亿的最强地级市，五年房价涨幅年均仅千元

　　一面是古风古韵、小桥流水，一面是时尚现代、高楼林立，正如“双面绣”般，苏州保留了有江南水乡的温婉精致，也抓住了历史机遇，在深厚的文化底蕴上，构筑了繁华新城。

　　早年乡镇工业的蓬勃发展，推动苏州综合实力的快速提升；到上世纪90年代，借助时代机遇自身优势，苏州实现经济腾飞，在2011年GDP突破万亿大关，2020年再跻身“两万亿俱乐部”，仅次于四个一线城市与重庆，成为耀眼的明星城市。

　　富于城市活力的苏州，对人口的吸纳同样强劲。七普数据显示，2010年-2020年间，苏州常住人口增长228.8万人，十年增幅为21.8%，总量1274.8万人，位居江苏省首位。

　　强大的经济基础，大量的人口支撑，引得众多开发商竞相涌入苏州，截至2020年已有超8成百强房企布局于此。但受制于严格的调控政策，近年来的苏州楼市在跌宕中，显得有些沉寂，中国房价行情网数据显示，2017年至2021年，当地整体新房均价从1.76万元/平方米涨至2.13万元/平方米，每年仅保持千元左右的增幅；明显低于同期的杭州、南京。  

　　尽管在2021年下半年的行业走势和近来疫情的影响下，苏州楼市颇显疲软，但优秀的城市基本面，使其依然保持着对开发商充分的吸引力。

　　市场冰点，房贷利率一降再降

　　3月中旬，苏州市场已连降多月的房贷利率，再度传出已降至4.6%的消息。

　　3月14日，第一财经记者从吴中区一项目置业顾问处获悉，彼时仅有部分与项目合作的小型银行可以做到这一利率水平。此后，记者所在的一个苏州购房群中，陆续有购房者表示已经以4.6%的利率标准获得了新房贷款。

　　3月16日，克而瑞发布的调研报告称，，包括四大行在内，苏州的房贷利率已普遍下调至4.6%-4.65%。而就在5个月前，苏州的房贷利率还保持在6字头，如今已降至5年来的最低点。

　　在苏州限购、限售等调控政策下，房贷利率的一降再降就成了促进市场回暖产生了一项关键因素。“毕竟目前新房价格以及房贷利率都是比较优惠的，对于有需求的客户来说，会加速他们的入市。”某TOP20房企苏州一线项目人士表示。

　　一家中型房企苏州一项目负责人亦透露，所在项目在过去周末来访仅10组左右，上周末达到了60组，但这并不意味着市场真正的回暖，“成交只有1-2组”。

　　克而瑞数据显示，2022年2月苏州市区商品住宅成交约30.29万平方米，是近两年来的历史新低，环比减少45.37%，同比减少44.2%；而此前1月份，苏州市区商品住宅成交米面积约为56万平方米，尽管同比减少34%，但保持住了2021年10月份以来月均50万平米的成交量。

　　在新房均价方面，2月苏州市区新房成交均价为25616元/平方米，呈现环比维稳、同比下跌的态势，这已经是连续第五个月苏州市区的新房成交均价在2.5万元/平方米左右。

　　与全国各大城市相同，苏州的这波下跌行情亦是从2021年下半年开启，许多楼盘陆续降价促销，释放优惠，从总价折扣到首付分期，再到“一口价房”、“工抵房”，送车位、送装修包、送家电等多种手段齐上阵，但这些无法阻挡住市场下行的车轮。

　　第三方机构金刚石房产云数据显示，2021年上半年苏州市区单月成交量最高近9000套，而下半年单月最低成交套数不足4500套，近乎腰斩。

　　房屋销售下挫的同时，苏州的土地市场全面遇冷。克而瑞统计显示，2021年5月的首轮集中供地中，超半数地块溢价成交，更有不少房企为提高中标率，注册诸多马甲企业参拍；第二轮时溢价地块的比例为16%，第三轮则只剩下8%，大部分地块底价成交；溢价率也从7.23%一路降温至0.6%，参拍企业也从万科、华侨城、中梁、仁恒等房企逐步变为苏州本地国企。

　　随着2022年首场集中供地越来越近，近期苏州传出调控将有所放松的消息，其中提及突破均价不过4万的天花板等内容。

　　亿翰智库研究总监于小雨认为，若限价得以放松，将会增强房价预期，预计是非常有效果的。“因为苏州不是供需关系和购买意愿的问题，市场的冷清是政策强压的原因，市场一好政策就压下来，需求积攒了很多。”

　　快速过热，政策高压抑制虚火

　　苏州确有充足的购房需求。“苏州城市很大，产业分布相对集中，是一个拥有一千多万常住人口的大型城市，拥有很大一部分外来人口，什么样的购房群体都有，”某华东房企苏州区域相关负责人介绍，“且随着产业结构的变化、人口结构的变化，苏州现阶段的购房需求涵盖了首置、首改、投资、保值等多个层面。”